Падаткі з продажу нерухомасці ў Беларусі ў 2026 годзе: гайд

Галоўная•Часопіс•Карысна ведаць

Продаж кватэры - гэта заўсёды стрэс, гара дакументаў і... патэнцыйныя пытанні ад падатковай інспекцыі. Каб здзелка не завяршылася непрыемным сюрпрызам у выглядзе патрабавання аплаціцьвізуальна важкі падаходны падатак, важна разабрацца ў правілах гульні загадзя.

У 2026 годзе ў заканадаўстве Рэспублікі Беларусь дзейнічаюць чоткія механізмы: хтосьці вызваляецца ад уплаты цалкам, а хтосьці мае права істотна знізіць суму падатку за кошт падатковых вылікаў. Давайце разбяром усё па палічках.

Галоўнае open-правіла: Хто вызвалены ад падатку?

Продаж нерухомасці ў Беларусі далёка не заўсёды азначае аўтаматычны абавязак дзяліцца даходам з дзяржавай. Насамрэч большасць прадаўцоў цалкам вызвалены ад падаходнага падатку дзякуючы адной ключавой норме Падатковага кодэкса:

Правіла 5 гадоў у РБ: Вы не плаціце падатак, калі прадаеце не больш за адну кватэру (а таксама адзін жылы дом, адну дачу, адзін гараж ці адзін зямельны ўчастак) на працягу пяці гадоў. Пяцігадовы тэрмін адлічваецца роўна со дня дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці на папярэднюю прададзеную нерухомасць аналагічнага тыпу.

Напрыклад, калі вы прадалі кватэру 3 верасня 2021 года, то наступны аналагічны продаж без падатку можна здзейсніць пачынаючы з 4 верасня 2026 года.

Калі падатак ПРЫДЗЕЦЦА плаціць:

Другі продаж за 5 гадоў: Калі вы прадаеце другую кватэру за апошнія 5 гадоў, падатак налічыцца на даходы ад продажу другога аб'екта.
Камерцыйная нерухомасць: Продаж офісаў, складаў, гандлёвых памяшканняў абкладаецца падаткам заўсёды, незалежна ад частаты здзелак.
Продаж нерэзідэнтам РБ: Калі вы правялі за межамі Беларусі больш за 183 дні ў каляндарным годзе, вы губляеце статус падатковага рэзідэнта. Нерэзідэнты плацяць падатак з першага ж продажу.

Асаблівыя выпадкі: Спадчына і дарэнне - у чым розніца?

У людзей часта ўзнікае блытаніна, калі кватэра дасталася бясплатна. Тут правілы ў 2026 годзе прынцыпова адрозніваюцца:

Спадчына: Мае безумоўную падатковую ільготу. Нават калі гэта другі продаж аналагічнага жылля за 5 гадоў, падаходны падатак 13% плаціць не прыйдзецца (п. 44 арт. 208 ПК РБ).

Продаж атрыманай у спадчыну кватэры не запускае пяцігадовы лічыльнік нанава для вашай астатняй нерухомасці. Калі вы прадалі спадчыну, а праз год вырашыце прадаць сваю асабістую кватэру (якую куплялі самі), то для вашай асабістай кватэры гэтая здзелка ў вачах падатковай будзе лічыцца першай за 5 гадоў. То бок падатку зноў не будзе.

Дарэнне: Тут «імунітэту» на паўторны продаж няма. Калі вы прадаеце падораную кватэру і за апошнія 5 гадоў гэта другая ваша здзелка з аднатыпнай нерухомасцю - падатак 13% плаціць прыйдзецца. Прычым усё роўна, хто зрабіў падарунак - блізкі сваяк ці чужы чалавек. Падатак будзе разлічвацца з чыстага даходу (рознасці паміж цаной продажу і праіндэксаванай вартасцю кватэры на момант афармлення дарчай).

Асцярожна, блытаніна! Ці вызваляюцца пенсіянеры і інваліды ад падатку пры продажы?

Многія лічаць, што ільготныя катэгорыі грамадзян (пенсіянеры па ўзросце, інваліды I і II груп, ветэраны) абаронены ад любых падаткаў на жыллё. Гэта небяспечная памылка. Іх ільготы ў 2026 годзе распаўсюджваюцца толькі на штогадовы падатак на валоданне маёмасцю (адзіны маёмасны плацёж). Калі ж гаворка ідзе пра продаж нерухомасці, ніякіх сацыяльных выключэнняў для іх няма. Калі інвалід ці пенсіянер прадае другую кватэру за 5 гадоў (і яна не была атрымана па спадчыне), ён будзе разлічваць і плаціць падаходны падатак 13% дакладна гэтак жа, як і любы іншы грамадзянін РБ.

Як разлічваецца падатак, калі вы пад яго патрапілі?

Калі вы прадаеце другую кватэру за 5 гадоў (не спадчынную), вам прыйдзецца ўплаціць падаходны падатак па стаўцы 13%. Але ён бярэцца не з усёй вартасці кватэры, а толькі з чыстага даходу (рознасці паміж цаной продажу і затратамі на яе куплю ў мінулым). У вас ёсць два шляхі, як прымяніць гэты маёмасны падатковы вылік:

Спосаб 1: Дакументальны вылік (па выдатках)

Вы змяншаеце цану продажу на суму, якую самі калісьці заплатили за гэтую кватэру пры куплі або будаўніцтве.

Вашы мінулыя выдаткі індэксуюцца з улікам інфляцыі (пералічваюцца па курсе Нацбанка на дату старой куплі і прывязваюцца да бягучага курсу на дату новага продажу). Гэта дазваляе звесці падатак да мінімуму або да нуля. Патрабуюцца чэкі, дагаворы, даведкі з ЖСПК.

Спосаб 2: Стандартный вылік 20% (калі няма дакументаў)

Калі дакументы пра мінулыя выдаткі страчаны, дзяржава дазваляе прымяніць фіксаваны вылік. Вы проста адымаеце 20% ад сённяшняй цаны продажу, а з астатніх 80% плаціце падатак 13%.

Чэк-ліст прадаўца: Што рабіць, калі падатак усё ж такі ёсць?

Калі вы абавязаны ўплаціць падатак, алгарытм дзеянняў выглядае наступным чынам:

Сабраць дакументы па старой здзелцы:

Адразу пасля продажу.

Знайдзіце дагавор, па якім вы самі калісьці набывалі гэтую нерухомасць, а таксама любыя аплатныя дакументы (квітанцыі банка, акты).

Падаць дэкларацыю ў падатковую:

Да 31 сакавіка наступнага года.

Звярніцеся ў ІМНС па месцы вашай рэгістрацыі ў наступным каляндарным годзе пасля продажу. Калі прадалі ў 2026 году - дэкларацыю трэба падаць да 31 сакавіка 2027 года.

Прадставіць разлік вылікаў:

У дзень падачы дэкларацыі.

Інспектар дапаможа зрабіць афіцыйны пералік (індэксацыю) вашых старых выдаткаў па актуальным курсе Нацбанка, каб паменшыць суму падатку.

Уплаціць падаходны падатак:

Да 1 чэрвеня наступнага года.

На падставе паведамлення ад падатковай уплаціце выніковую суму (праз АРІП альбо банк) не пазней за 1 чэрвеня года, наступнага за годам продажу.

Рэзюмэ: Галоўнае - не спрабаваць штучна «заніжаць» вартасць кватэры ў дагаворы куплі-продажу. Гэта нясе велізарныя юрыдычныя рызыкі (аж да прызнання здзелкі несапраўднай). Беларускае заканадаўства дазваляе абсалютна легальна паменшыць падатак да мінімуму, калі правільна выкарыстоўваць вылікі і індэксацыю выдаткаў.

Увага: Гэты артыкул носіць выключна інфармацыйны характар і адлюстроўвае нормы заканадаўства РБ, актуальныя на момант публікацыі (чэрвень 2026 года). Размешчаная інфармацыя не з'яўляецца юрыдычнай кансультацыяй і не адмяняе неабходнасці самастойнага вывучэння прававых нормаў перад здзяйсненнем здзелкі.